Simulateur de la capacité d'emprunt pour un crédit immobilier

La capacité d’emprunt repose sur des règles bancaires visant à garantir que l’emprunteur pourra rembourser son prêt sans se mettre en difficulté financière. Bien que chaque projet soit unique, de manière générale, les banques prennent en compte les critères suivants:

• Les revenus nets mensuels :
  • Salaire (net après impôts).
  • Revenus locatifs (avec un abattement, souvent de 70 %).
  • Allocations et pensions (selon leur nature, certaines banques ne les intègrent pas).
  • Les dividendes 
  • …
• Les charges fixes mensuelles :
  • Loyers payés pour la résidence principale
  • Crédits en cours
  • Pensions alimentaires versées.
  • Charges récurrentes déclarées
• Le taux d’endettement maximal :
  • En France, il est généralement fixé à un tier (33%) des revenus nets (incluant l’assurance emprunteur).
  • Exemple : Pour 6 000 € de revenus nets, le montant maximal des mensualités de crédits ne doit pas dépasser 2 000 €.
• Durée et taux d’intérêt du prêt :
  • Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité diminue, mais le coût total du crédit augmente.
  • Le taux d’intérêt influe sur le montant total empruntable : un taux plus bas permet d’augmenter la capacité d’emprunt.

Réduire ses charges avant la demande de prêt

Avant de solliciter un prêt immobilier, il est conseillé de faire un état des lieux de ses charges et d’alléger celles qui pèsent sur le budget mensuel. Par exemple :

• Rembourser les crédits à la consommation ou les prêts personnels en cours.
• Réduire les dépenses non essentielles, comme les abonnements peu utilisés ou les dépenses superflues.
• Renégocier certains contrats (assurances, énergie, télécommunications) pour réduire les mensualités fixes.

Ces efforts permettent d’augmenter mécaniquement la capacité d’emprunt en diminuant le taux d’endettement.

Augmenter son apport personnel

Un apport conséquent est un signal positif envoyé aux banques. Il montre une capacité d’épargne et une gestion prudente des finances. Pour renforcer cet apport :

• Mobiliser des produits d’épargne existants, comme un Plan d’Épargne Logement (PEL) ou un Livret A.
• Solliciter des donations familiales, qui peuvent être exonérées d’impôts dans certaines conditions.
• Économiser sur une période déterminée avant de lancer sa demande de prêt.

Un apport de 15 à 20 % du montant total du projet est souvent requis pour obtenir les meilleures conditions, mais certains prêts spécifiques (comme le prêt à taux zéro) permettent d’emprunter sans apport.

Choisir la durée de prêt adaptée à ses revenus

La durée du prêt a un impact direct sur les mensualités et sur la capacité d’emprunt. Opter pour une durée plus longue réduit le montant des mensualités, augmentant ainsi la somme totale empruntable. Toutefois, cela entraîne une augmentation du coût global du crédit en raison des intérêts accumulés sur une période plus étendue.

Notre simulateur en ligne permet d’estimer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de vos charges. Voici comment fonctionnent les principales variables prises en compte dans le calcul :

• Les revenus : Ils incluent votre salaire, les primes professionnelles régulières, les revenus fonciers, ainsi que votre apport personnel. Il est conseillé de privilégier les revenus stables et pérennes pour obtenir une estimation fiable.
• Les dépenses : Elles regroupent vos charges fixes, comme le loyer actuel, les mensualités de crédits à la consommation ou immobiliers en cours. Ces éléments sont essentiels pour évaluer votre taux d’endettement et le reste à vivre.

En remplissant ces informations de manière précise, vous obtiendrez une estimation réaliste de la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier.

Si vous avez un projet immobilier ou besoin de conseils, n’hésitez pas à nous contacter.

Qu’est-ce que le Prêt à Taux Zéro ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide mise en place par l’État pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et intermédiaires. Il s’agit d’un crédit sans intérêts, destiné à financer une partie de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (sous conditions de travaux). Ce dispositif est particulièrement intéressant pour réduire le montant à emprunter auprès de la banque et, par conséquent, alléger les mensualités de remboursement.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est soumis à des plafonds de revenus, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien (zones A, B1, B2 ou C). 

Quels biens sont éligibles au PTZ ?

Le PTZ peut financer :

• Un logement neuf : destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’un an après son acquisition ou la fin des travaux.
• Un logement ancien avec travaux : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils peuvent concerner des rénovations pour améliorer la performance énergétique, moderniser le bien ou le rendre habitable.

Les avantages du PTZ

• Aucun intérêt à payer : Le PTZ est totalement gratuit, ce qui le rend particulièrement avantageux pour les emprunteurs.
• Délai de remboursement différé : Selon vos revenus, vous pouvez bénéficier d’une période de différé.
• Durée de remboursement modulable : La durée totale peut s’étendre jusqu’à 25 ans, offrant une flexibilité pour adapter les mensualités à votre situation financière.

Comment intégrer le PTZ à votre capacité de financement ?

Le PTZ ne couvre qu’une partie du coût total de votre projet immobilier. Il doit être complété par un ou plusieurs autres prêts, comme un prêt immobilier classique ou un prêt d’accession sociale (PAS).